VRE – Hồi phục mạnh mẽ sau đại dịch – Cập nhật

• DT và LN ròng năm 2021 của VRE giảm 29%/45% svck xuống còn 5.891 tỷ đồng/1.314 tỷ đồng, thấp hơn đáng kể so với kỳ vọng của chúng tôi.
• Với việc hoạt động mua sắm phục hồi từ T11/21, chúng tôi kỳ vọng LN ròng 2022/23 của VRE tăng trưởng 95,4%/64,6% svck.
• Duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN với giá mục tiêu là 37.800 đồng/cp.

KQKD Q4/21: Phục hồi từ Q3/21
Doanh thu (DT) Q4/21 giảm 58% svck (+74% so với quý trước) do: (1) DT cho thuê giảm 46% svck, nhưng tăng 22% so với quý trước lên 891 tỷ đồng và (2) DT từ chuyển nhượng BĐS giảm 72% svck xuống 436 tỷ đồng (gấp 20 lần so với quý trước) khi VRE chỉ bàn giao 104 căn so với 226 căn Q4/20 (5 căn trong Q3/21). Trong Q4/21, VRE ghi nhận lợi nhuận (LN) ròng 122 tỷ đồng (-87% svck, gấp 5,1 lần so với quý trước). Trong năm 2021, DT và LN ròng giảm 29%/45% svck xuống còn 5.891/1.314 tỷ đồng, đạt 77%/60% so với dự phóng.

Người tiêu dùng đang quay trở lại các trung tâm mua sắm
Theo dữ liệu từ VRE và Google mobile, sự phục hồi của lượng khách tới các trung tâm thương mại Vincom đạt khoảng 80% so với trước Covid vào T12/21 và dự kiến sẽ đạt mức như trước Covid vào T1/22, trước kỳ nghỉ Tết. Đây là dấu hiệu tích cực cho sự phục hồi nhanh chóng của thị trường bán lẻ Việt Nam nhờ vào tỷ lệ tiêm chủng vắc-xin cao. VRE tiếp tục tung ra các gói hỗ trợ cho những khách thuê bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 trong năm 2022 để giúp khách thuê khôi phục hoạt động kinh doanh với giá trị gói hỗ trợ ước tính bằng với năm 2020 là khoảng 865 tỷ đồng.

Thay đổi trong dự phóng
Chúng tôi giảm DT năm 2022/23 xuống 17,9%/5,5% so với dự báo trước đó do (1) DT mảng kinh doanh cho thuê có thể phục hồi chậm hơn dự kiến do VRE đặt mục tiêu hỗ trợ khách hàng khoảng 865 tỷ đồng vào 2022; và (2) chúng tôi giảm DT chuyển nhượng BDS năm 2022/23 xuống 48,7%/51,1% khi VRE có xu hướng tập trung vào mảng bất động sản cho thuê. Do đó, chúng tôi hạ LN ròng năm 2022/23 xuống 22,1%/4,1% so với dự báo trước còn 2.569/4.2289 tỷ đồng (+95,5%/+ 64,6% svck).

Duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN với giá mục tiêu là 37.800 đồng
Chúng tôi duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN với giá mục tiêu 37.800 đồng (+ 3,3% so với dự báo trước) nhờ vào là 1) chuyển định giá sang 2022, 2) sự phục hồi mạnh mẽ của ngành bán lẻ Việt Nam sau đại dịch giúp chúng tôi tăng giá thuê tăng thêm 1,0 điểm % mỗi năm từ 2026 trở đi để 3) bù đắp mức giảm LN ròng trong 2022/23 là 30,1%/4,1% (WACC: 11,7%, lãi suất phi rủi ro: 3%). Tiềm năng tăng giá gồm 1) tốc độ mở mới trung tâm thương mại hoặc bán lẻ phục hồi nhanh hơn dự kiến, dẫn đến tăng trưởng mạnh mẽ trong kinh doanh cho thuê và 2) có thể chuyển nhượng trung tâm thương mại với giá trị cao.

Đọc báo cáo chi tiết tại: Đây