Ngành Bất động sản dân cư – “Mùa đông khắc nghiệt” phía trước

• Doanh số ký bán Q3/22 giảm đáng kể 40% so với quý trước ở cả TP.HCM và Hà Nội do hoạt động cho vay thắt chặt đối với bất động sản (BĐS) nhà ở.
• Chúng tôi không lạc quan về sự phục hồi của BĐS nhà ở trong ngắn hạn do rủi ro mất khả năng thanh toán của chủ đầu tư vẫn là mối lo lớn nhất.
• Chúng tôi tin rằng nhà đầu tư nên chú ý vào các DN có cấu trúc tài chính lành mạnh và dòng tiền vững chắc từ doanh số bán hàng trước đó như NLG.

Doanh số ký bán sụt giảm đáng kể ở cả TPHCM và Hà Nội từ Q3/22

Doanh số ký bán sụt giảm từ Q3/22 khi lượng căn hộ tiêu thụ giảm mạnh 40% so với quý trước/+128% svck ở cả TP.HCM và Hà Nội, theo CBRE. Bên cạnh đó, lượng tiêu thụ BĐS nghỉ dưỡng thấp tầng sụt giảm 70,4% so với quý trước/+85% svck. Chúng tôi nhận thấy giá sơ cấp nhà liền thổ xây sẵn giảm 10-15% so với quý trước do nhu cầu nhà ở suy yếu trong Q3/22, trong khi căn hộ tăng nhẹ trung bình 1-3% so với quý trước.

Ngành BĐS nhà ở đang đối mặt với nhiều thách thức

Ngành BĐS đang đối mặt với nhiều thách thức gồm: 1) chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào BĐS và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành TPDN; 2) lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà; 3) nguồn cung mới có thể sụt giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi. Chúng tôi ước tính khoảng 46.145 tỷ đồng TPDN BĐS sẽ đáo hạn trong nửa đầu 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn trong nửa cuối 2023, gây ra áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư.

Nếu bước vào giai đoạn “đóng băng”, chu kỳ hiện tại có thể sẽ khác

Chúng tôi nhận thấy sức khỏe tài chính của các DN BĐS niêm yết hiện tốt hơn so với giai đoạn 2011-13, do đó chúng tôi kỳ vọng chu kỳ sẽ diễn ra ngắn hơn và ít thiệt hại hơn. Chúng tôi kỳ vọng giá căn hộ sơ cấp trung bình sẽ giảm 5-10% svck và lượng căn hộ tiêu thụ giảm khoảng 20% svck trong năm 2023 (so với giá sơ cấp giảm 20-30% và lượng căn hộ tiêu thụ giảm 50% trong năm 2012-13). Chúng tôi kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi 2023 sẽ được ban hành như kế hoạch vào nửa cuối 2024, giúp tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở phục hồi từ 2024-25.

Chúng tôi ưa thích cổ phiếu NLG

Chúng tôi tin rằng nhà đầu tư nên hướng sự quan tâm đến những cái tên chất lượng, sở hữu những đặc điểm sau: 1) quỹ đất lớn, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng để mở bán trong 2023; 2) sản phẩm liên quan phân khúc căn hộ tầm trung và bình dân vì những phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu ở thực và 3) mức tăng trưởng lợi nhuận ổn định và sở hữu bảng cân đối tài chính lành mạnh (tỷ lệ đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) nhằm hạn chế các rủi ro thắt chặt tài chính tín dụng đối với thị trường BĐS. Chúng tôi ưa thích NLG do đáp ứng được các tiêu chí trên.

Đọc báo cáo chi tiết tại: Đây