Bất động sản nhà ở – Vẫn còn đó những khó khăn

• Chúng tôi nhận thấy lượng tiêu thụ phục hồi mạnh ở cả TP HCM và Hà Nội trong 6T22, do lượng mở bán mới tăng mạnh, trong khi giá bán hạ nhiệt.
• Chúng tôi cho rằng cầu bất động sản (BĐS) có thể gặp thách thức trong nửa cuối 2022 do lạm phát chi phí đẩy, lãi suất gia tăng và tín dụng BĐS hạn chế.
• Cổ phiếu chúng tôi lựa chọn: VHM, NLG, DXG

Chủ đầu tư đẩy mạnh bán hàng để cải thiện dòng tiền trong 6T22
Theo CBRE, lượng căn hộ tiêu thụ 6T22 tăng lần lượt 70% so với cùng kỳ (svck) và 34% svck tại TP HCM và Hà Nội, nhờ lượng mở bán mới tăng vọt. Giá căn hộ sơ cấp ở phân khúc hạng sang và cao cấp hạ nhiệt do hạn chế tín dụng. Chúng tôi nhận thấy chủ đầu tư đẩy mạnh doanh số ký bán để cải thiện dòng tiền trong 6T22, như VHM (+234% svck), NLG (+87% svck), NVL (+27% svck), sát với kỳ vọng của chúng tôi. Chúng tôi tin rằng các công ty BĐS niêm yết đẩy mạnh doanh số ký bán và cải thiện dòng tiền hoạt động trong 6T22, có thể đảm bảo các khoản nợ đáo hạn ít nhất 12 tháng tới dù gặp thách thức tái cơ cấu nợ.
Chúng tôi nhận thấy nhiều sóng gió hơn cơ hội trong 2023
Chúng tôi nhận thấy ngành BĐS đang đối mặt với nhiều thách thức gồm: 1) thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực BĐS và giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN); 2) lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà; 3) chúng tôi tin rằng các nút thắt về pháp lý BĐS nhà ở khó có những cải thiện đáng kể ít nhất đến khi Luật đất đai sửa đổi hoàn thành trong Q4/23. Về mặt tích cực, chúng tôi kỳ vọng giá vật liệu xây dựng hạ nhiệt trong nửa cuối 2022, từ đó hỗ trợ đầu tư công cũng như giúp kìm hãm giá nhà.
Nhu cầu mua nhà gặp thách thức, đà tăng giá hạ nhiệt nửa cuối 2022
Chúng tôi nhận thấy nhu cầu BĐS có thể gặp nhiều thách thức hơn trong nửa cuối 2022 do lạm phát chi phí đẩy, lãi suất gia tăng và tín dụng hạn chế. Chúng tôi ước tính doanh số ký bán của top 5 doanh nghiệp BĐS trong danh mục của chúng tôi có thể giảm còn 88.600 tỷ đồng trong nửa cuối 2022 (so với 159.400 tỷ đồng trong 6T22). Chúng tôi duy trì quan điểm các chủ đầu tư sẽ tiếp tục áp dụng chiến lược ổn định giá bán căn hộ sơ cấp trong nửa cuối 2022, đặc biệt đối với phân khúc hạng sang và cao cấp, nhằm thúc đẩy tỷ lệ hấp thụ.
Cổ phiếu chúng tôi lựa chọn: VHM, NLG, DXG
Chúng tôi tin rằng nhà đầu tư nên hướng sự quan tâm đến những cái tên chất lượng, sở hữu những đặc điểm sau: 1) quỹ đất lớn, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng để mở bán trong nửa cuối 2022 và 2023; 2) sản phẩm liên quan phân khúc căn hộ tầm trung và bình dân vì những phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu ở thực và 3) mức tăng trưởng lợi nhuận ổn định và sở hữu bảng cân đối tài chính lành mạnh (tỷ lệ đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) nhằm hạn chế các rủi ro thắt chặt tài chính tín dụng đối với thị trường BĐS. Chúng tôi ưa thích NLG, VHM, DXG do đáp ứng được các tiêu chí trên.

Đọc báo cáo chi tiết tại: Đây