VRE – Tầm nhìn tăng trưởng thu nhập mạnh mẽ – Cập nhật

• Doanh thu và LN ròng Q1/23 của VRE tăng 42% svck/171% svck lên 1.943/1.024 tỷ đồng, phù hợp với dự báo của chúng tôi.
• Chúng tôi kỳ vọng LN ròng VRE tăng trưởng 69%/12% svck năm 2023/24 khi mảng cho thuê và chuyển nhượng bất động sản phục hồi hoàn toàn.
• Duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu là 41.100 đồng/cp.

Hoạt động cho thuê bất động sản thương mại phục hồi hoàn toàn trong Q1/23
Doanh thu Q1/23 của VRE tăng 41,9% svck chủ yếu nhờ hoạt động cho thuê đã hồi phục hoàn toàn với doanh thu tăng trưởng 53,5% svck. LN gộp đạt 1.188 tỷ đồng (+94,4% svck) với biên lợi nhuận gộp tăng 16,6 điểm % svck lên 61,2% khi không có gói hỗ trợ cho khách thuê và hiệu quả trong việc tối ưu hóa chi phí. LN tài chính ròng Q1/23 đạt 123,4 tỷ đồng (+8,3 lần svck) nhờ vào lượng tiền mặt ròng dồi dào 4.196 tỷ đồng. Kết quả là, LN ròng trong Q1/23 đạt 1.024 tỷ đồng (+171% svck), đạt 23,5% dự báo cả năm của chúng tôi.
Ưu tiên tối ưu hóa chi phí và hiệu quả hoạt động trong năm 2023-24
Trong 2023, VRE dự kiến đưa hai trung tâm thương mại (TTTM) mới vào hoạt động, gồm VMM Grand Park và VCP Hà Giang, nâng tổng diện tích sàn lên 1,8 triệu m2 (+3,2% svck). Với việc người tiêu dùng đang thắt chặt hầu bao trong bối cảnh suy thoái kinh tế, VRE sẽ tập trung vào 1) giảm tiêu thụ năng lượng (giảm 2% tổng chi phí) và chi phí nhân sự (giảm 20% chi phí hoạt động/m2 so với mức 2019) và chi phí thuê ngoài để duy trì biên lợi nhuận gộp cao, 2) duy trì giá cho thuê phù hợp cho từng nhóm khách thuê, mà chúng tôi kỳ vọng tỷ lệ này sẽ tăng không quá 10%/năm trong 2023/24, 3) nâng cao hiệu quả của các TTTM hiện tại bằng cách thu hút khách hàng mới. Chúng tôi ước tính tỷ lệ lấp đầy sẽ tăng lên 90% vào cuối năm 2023 từ mức 85,4% hiện tại trong khi biên lợi nhuận gộp sẽ cải thiện lên mức 60-62% trong 2023/24 so với mức 53% trong 2019 đối với hoạt động kinh doanh cho thuê.
Chúng tôi điều chỉnh các dự phóng năm 2023-24
Chúng tôi hạ dự báo doanh thu 2023/24 xuống 8,9%/20,1% với 1) điều chỉnh giảm tổng diện tích sàn so với báo cáo trước do chậm trễ trong việc khai trương TTTM mới; 2) chúng tôi tăng doanh thu từ mảng chuyển nhượng bất động sản thêm 107,3%/26,2% nhờ vào giá trị bán trước mạnh mẽ để ghi nhận vào năm 2023/24 từ hai dự án tại Quảng Trị và Điện Biên. Chúng tôi cũng tăng biên lợi nhuận gộp lên 1,6/2,4 điểm % và giảm chi phí BH&QLDN lần lượt 33,4/40,7% nhờ kế hoạch kiểm soát chi phí trong năm 2023/24. Chúng tôi tăng lợi nhuận tài chính ròng lên gấp 13,8 lần/20 lần nhờ vào lượng tiền mặt ròng dồi dào của VRE trong 2023/24. Do đó, chúng tôi thay đổi dự báo LN ròng năm 2023/24 +7,3%/-4,7% đạt mức 4.683 tỷ đồng (+68,6% svck)/5.248 tỷ đồng (+12,1% svck).
Duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu là 41.100 đồng/cp
Chúng tôi tăng giá mục tiêu của VRE thêm 8,8% lên 41.100 đồng/cp nhờ chuyển đổi định giá sang năm 2023 và điều chỉnh dự báo LN ròng cho năm 2023/24 +7,3%/-4,7% (WACC: 13,1%, lãi suất phi rủi ro: 4%). Tiềm năng tăng giá: 1) TTTM được mở mới nhanh hơn dự kiến, 2) giá cho thuê hoặc tỷ lệ lấp đầy cao hơn dự kiến. Rủi ro giảm giá: 1) mở mới TTTM chậm hơn dự kiến và 2) tỷ lệ lấp đầy và giá thuê thấp hơn dự kiến.

Đọc báo cáo chi tiết tại: Đây