KBC – Gã khổng lồ đã tỉnh giấc – Báo cáo lần đầu

• KBC có thương hiệu nổi tiếng và sở hữu quỹ đất lớn thứ hai trong số các công ty phát triển khu công nghiệp niêm yết tại miền Bắc Việt Nam.
• Chúng tôi kỳ vọng KBC ghi nhận tăng trưởng EPS ấn tượng ở mức 18,7% trong 2019-20 nhờ lợi nhuận gia tăng từ mảng BĐS nhà ở và công nghiệp.
• Chúng tôi ra báo cáo lần đầu với khuyến nghị Mua và giá mục tiêu 17.500 đồng/cp, tương ứng tỷ lệ tăng giá 11,5% và tỷ suất cổ tức năm 2019 là 3,2%.

Công ty phát triển KCN dẫn đầu miền Bắc với quỹ đất lớn thứ hai

Chúng tôi cho rằng KBC có vị thế tốt để nắm bắt nhu cầu gia tăng đối với các khu công nghiệp (KCN) và được hỗ trợ bởi sự tăng mạnh của FDI ở miền Bắc vì: 1) danh mục khách thuê của KBC bao gồm một số gã khổng lồ công nghệ với KCN Quế Võ và Tràng Duệ là trung tâm sản xuất cho các tập đoàn công nghệ Hàn Quốc như Samsung Electronics Việt Nam và LG Electronics, và 2) KBC có quỹ đất lớn thứ hai (864ha) trong số các công ty KCN niêm yết ở miền Bắc.

BĐS nhà ở là động lực chính thúc đẩy doanh thu trong 2019-20

Chúng tôi dự báo tăng trưởng kép doanh thu BĐS nhà ở đạt 256% trong 2019-20 dựa trên: 1) Doanh thu năm 2019 đạt 798 tỷ đồng (+759% yoy) nhờ bàn giao lô đất 4,4ha tại các dự án Phúc Ninh và Tràng Duệ, và 2) Doanh thu năm 2020 đạt 1.185 tỷ đồng (+48% yoy) nhờ bàn giao 7ha còn lại của các dự án này. Chúng tôi kỳ vọng mảng BĐS nhà ở đóng góp 22-28% tổng doanh thu trong 2019-20. Trong khi đó, chúng tôi dự báo mảng BĐS công nghiệp sẽ ghi nhận mức tăng trưởng giá thuê từ 7-10% mỗi năm và nhu cầu gia tăng 10-20% mỗi năm trong 2019-20. Nhìn chung, chúng tôi ước tính KBC sẽ ghi nhận tăng trưởng kép EPS ấn tượng ở mức 18,7% trong 2019-20.

Hiệu quả tài chính vẫn là mối quan tâm của nhà đầu tư

Theo chúng tôi, tài sản của KBC được quản lý kém hiệu quả vì: 1) KBC đã đầu tư vào dự án Tràng Cát năm 2012 với trị giá 3.505 tỷ đồng; dự án này chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tồn kho của KBC nhưng vẫn chưa sinh lời do điều kiện thị trường không thuận lợi, và 2) doanh nghiệp đã thực hiện các khoản đầu tư khác trị giá 2.800 tỷ đồng trong năm 2011-13. Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy KBC đã thực hiện thanh toán cổ tức lần đầu tiên kể từ khi niêm yết vào tháng 7/2019 (5% mệnh giá) và đây là một dấu hiệu tích cực.

Báo cáo lần đầu với khuyến nghị Mua; giá mục tiêu 17.500 đồng/cp  

Giá mục tiêu của chúng tôi dựa trên chiết khấu 10% cho RNAV cuối Q2/2019; chúng tôi chiết khấu 20% giá trị sổ sách để phản ánh dự án Tràng Cát chưa triển khai và dòng tiền tạo ra từ BĐS nhà ở và công nghiệp (WACC: 17,6%). Khuyến nghị Mua của chúng tôi dựa trên: 1) kinh nghiệm dày dặn trong khai thác KCN tại miền Bắc và các khách thuê nổi tiếng trong ngành công nghệ, và 2) tăng trưởng kép EPS ấn tượng ở mức 18,7% trong 2019-20 (theo ước tính của chúng tôi). Động lực tăng giá: 1) doanh số BĐS nhà ở hoặc KCN tăng nhanh hơn, và 2) KCN Tràng Duệ 3 được phê duyệt. Rủi ro giảm giá: 1) doanh số giảm, và 2) trì hoãn ghi nhận dự án Phúc Ninh.

Xem thêm báo cáo chi tiết TẠI ĐÂY