Ngành Bất động sản nhà ở – Kỳ vọng những quyết sách quyết liệt hơn

• Lượng tiêu thụ nhà ở trong Q4/22 giảm đáng kể 80% svck/63% svck ở cả TP.HCM và Hà Nội trong bối cảnh người mua nhà khó tiếp cận vốn vay.
• Nhiều chủ đầu tư (CĐT) bất động sản (BĐS) đã thất bại trong bài “kiểm tra” đầu tiên trong bài toán nợ đáo hạn.

Lượng tiêu thụ nhà ở trong Q4/22 ảm đạm do nhu cầu mua nhà suy giảm

Trong bối cảnh thị trường BĐS ảm đạm, nguồn cung căn hộ mới ở cả TPHCM và Hà Nội trong Q4/22 lần lượt sụt giảm 81% so với cùng kỳ (svck)/38% svck, dẫn đến lượng tiêu thụ giảm mạnh 80% svck/63% svck, theo CBRE. Chúng tôi quan sát giá căn hộ sơ cấp ở TP.HCM và Hà Nội trong Q4/22 giảm 1-3% so với (sv) quý trước, ngoại trừ phân khúc trung cấp (+2-5% sv quý trước). Giá thứ cấp BĐS liền thổ trong Q4/22 đi ngang ở TP.HCM nhưng giảm 8% sv quý trước ở Hà Nội.

Đã có những động thái tích cực, tuy nhiên vẫn cần quyết liệt hơn nữa…

Sau Hội nghị trực tuyến toàn quốc do Thủ tướng chủ trì ngày 17/02, Chính phủ đã đưa ra dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp cho thị trường BĐS 1) đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp (DN) BĐS khó khăn, 2) tiếp tục cấp tín dụng với dự án BĐS có phương án vay vốn khả thi, khách hàng có tiềm lực tài chính, giảm lãi suất cho vay. Bên cạnh đó, dự thảo mới nhất về sửa đổi Nghị định 65 đề xuất cho phép các trái phiếu đã phát hành được đàm phán gia hạn thêm thời gian và nới lỏng một số điều kiện phát hành. Chúng tôi cho rằng những chính sách này nếu được triển khai sẽ giúp giảm áp lực thanh khoản cho DN BĐS trong ngắn hạn.

Rủi ro mất khả năng thanh toán nợ cao. Nhiều chủ đầu tư đã thất bại trong lần “kiểm tra” đầu tiên

Giữa tháng 2/2023, 54 tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã thông báo chậm trả lãi, làm dấy lên lo ngại về thanh khoản. Chúng tôi ước tính khoảng 23.000 tỷ đồng trái phiếu từ các tổ chức này sẽ đáo hạn trong 2023 (~90% đền từ DN BĐS). Ngoài ra, chúng tôi ước tính tỷ số thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán lãi vay của các DN BĐS niêm yết hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất của giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy rủi ro xảy ra mất khả năng thanh toán nợ cao như năm 2011.

Cơ quan quản lý đang nỗ lực tái cân bằng cung cầu nhà ở

Chúng tôi nhận thấy các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân đối cơ cấu sản phẩm nhà ở, giảm lệch cung cầu trong bối cảnh nguồn cung căn hộ bình dân chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM và Hà Nội trong 2022. Bên cạnh đề xuất gói tín dụng kích cầu cho nhà ở xã hội, Chính phủ đã cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân tới năm 2030. Chúng tôi tin rằng phân khúc nhà ở xã hội có thể phục hồi nhờ nguồn cung khởi sắc và sự hỗ trợ của Chính phủ. Chúng tôi quan sát một số chủ đầu tư cũng đã thông báo sẽ đồng hành tham gia phát triển nhà ở xã hội, như Vinhomes có kế hoạch triển khai 500.000 căn trong 5 năm tới, Him Lam, Hưng Thịnh cũng có kế hoạch phát triển phân khúc này trong thời gian tới.

Đọc báo cáo chi tiết tại: Đây