Ngành BĐS Khu Công Nghiệp – Câu chuyện tăng trưởng đang thiếu dần yếu tố dẫn dắt

• Giá thuê trung bình trong Q3/22 tăng 10-12% svck tới từ nhu cầu cao trong khi nguồn cung hạn chế.
• Chúng tôi nhận thấy BĐS khu công nghiệp sẽ chững lại do gia tăng cạnh tranh tới từ Indonesia và khó khăn trong thủ tục pháp lý làm giảm nguồn cung.
• Chúng tôi ưa thích PHR và BCM cho đầu tư dài hạn.

Thị trường phía Nam: Bà Rịa – Vũng Tàu là điểm nóng KCN
Sau khi bùng nổ nguồn cung trong 6T22, thị trường KCN phía Nam không có dự án mới nào đi vào hoạt động trong Q3/22. Tổng diện tích đất trong 9T22 tăng 9,2% svck lên 41.950 ha, dẫn tới diện tích cho thuê tăng 8,2% svck (27.950 ha). Bên cạnh đó, chúng tôi nhận thấy nguồn cung lớn nhà kho (NK) và nhà xưởng xây sẵn (NXXS) được đưa vào hoạt động trong Q3/22, dẫn đến tổng nguồn cung tăng lần lượt 30,2%/27,7% svck. Tỷ lệ lấp đầy trung bình và giá thuê lần lượt tăng 1,3 điểm % lên 85,2% và 10,0% svck lên 125 USD/m2/thời hạn thuê do nhu cầu cao nhưng không có nguồn cung mới trong Q3/22.
Thị trường phía Bắc: Giá thuê đạt đỉnh mới
Tương tự như thị trường phía Nam, không có KCN mới nào đi vào hoạt động tại phía Bắc trong Q3/22. Trong 9T22, tổng diện tích đất tăng 2,7% svck lên 16.072ha. Do không có nguồn cung mới trong Q3/22 và nguồn cung hạn chế trong 9T22, tỷ lệ lấp đầy tới Q3/22 tăng 4,7% svck lên khoảng 80-82%. Đối với thị trường NK và NXXS, nguồn cung mới tăng lần lượt 39% svck lên 1,4 triệu m2 và 9,5% svck lên 2,3 triệu m2 trong 9T22.
Triển vọng 2023: Động lực tăng trưởng đang dần phai mờ
Chúng tôi nhận thấy các yếu tố tích cực đối với BĐS công nghiệp đang mờ dần tới từ: 1) dòng vốn FDI chậm lại (FDI đăng ký mới 9T22 giảm 15,3% svck) do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư với kinh tế toàn cầu phục hồi còn tiềm ẩn nhiều rủi ro và việc FED tăng lãi suất có thể tác động đến dòng vốn FDI vào Việt Nam; 2) nguồn cung mới suy giảm do những khó khăn trong thủ tục pháp lý. Chúng tôi cho rằng thị trường BĐS công nghiệp sẽ khan hiếm nguồn cung mới từ nay đến cuối năm 2023 ở cả hai miền Nam – Bắc.
Chúng tôi ưa thích PHR, BCM và theo dõi NTC
Mặc dù đối mặt với nhiều khó khăn, BĐS khu công nghiệp vẫn có tiềm năng tăng trưởng nguồn cung NK và NXXS nhờ sự bùng nổ của thương mại điện tử. Chúng tôi tin rằng các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất hiện hữu sẽ hưởng lợi nhiều nhất từ xu hướng này. Do đó, chúng tôi ưa thích đầu tư vào PHR và BCM trong dài hạn. Rủi ro giảm giá đến từ: 1) thời gian phê duyệt thủ tục pháp lý bị kéo dài, 2) cạnh tranh gia tăng tới từ các quốc gia trong khu vực và 3) tăng giá đền bù đất làm chậm tiến độ triển khai, đẩy chi phí đầu tư và giá thuê đất lên cao.

Đọc báo cáo chi tiết tại: Đây